Vérifié le 14 septembre 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Obligations du bailleur d'un logement vide

Location : mise à disposition d'un logement décent

Critères

Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.

De plus, il doit comporter :

  • des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons...),
  • des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d'usage et de fonctionnement,
  • des dispositifs d'ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements,
  • des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,
  • des pièces principales bénéficiant d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Recours

En cas de litige concernant la décence d'un logement, le tribunal d'instance doit être saisi.

  À noter :

la commission départementale de conciliation peut être saisie à titre facultatif avant un recours contentieux.

Sanctions

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

  À savoir :

le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

 

Critères

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
  • ou un volume habitable de 20 m³.

Recours

En cas de litige concernant la décence d'un logement, le tribunal d'instance doit être saisi.

  À noter :

la commission départementale de conciliation peut être saisie à titre facultatif avant un recours contentieux.

Sanctions

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

  À savoir :

le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

 

Critères

Le logement doit également comporter les installation suivantes :

  • système d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale,
  • système d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon,
  • cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées et aménagé pour recevoir un appareil de cuisson,
  • installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle doté d'une baignoire ou douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée s'il n'y a qu'une seule pièce à condition qu'il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
  • installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion,
  • réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Recours

En cas de litige concernant la décence d'un logement, le tribunal d'instance doit être saisi.

  À noter :

la commission départementale de conciliation peut être saisie à titre facultatif avant un recours contentieux.

Sanctions

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

  À savoir :

le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

 

Documents et informations obligatoires

Diagnostics gaz et électricité et amiante

27 mars 2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) met à la charge du bailleur la production d'un diagnostic gaz/électricité et d'un diagnostic amiante à annexer au contrat de bail. Dans l'attente des décrets définissant les modalités et les délais de réalisation de ces diagnostics, les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.

 

Des documents informatifs sont à remettre au locataire au moment de la signature du contrat de bail.

Diagnostics techniques

Un dossier de diagnostic technique à la charge du bailleur doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il s'agit :

  • du diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • du constat de risque d'exposition au plomb (CREP),
  • de l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), si nécessaire.

  À savoir :

le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

Autres informations

D'autres éléments d'information doivent être portés à la connaissance du locataire. Il s'agit notamment des éléments suivants :

  • notice d'informations générales sur la réglementation applicable,
  • surface habitable du bien qui doit être mentionnée au sein du contrat,
  • montant de la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie engagés avant la signature du bail,
  • montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire dans les communes concernées par l'encadrement des loyers ,
  • nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail ou renouvellement dans les communes concernées par l'encadrement des loyers,
  • montant du loyer de référence majoré si le logement est situé à Paris,
  • copie de la convention si le bailleur a signé une convention APL ou une convention Anah,
  • extrait du règlement de copropriété si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété.

  À noter :

l'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

Absence de superficie

Si le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014 et ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, aucune sanction n'est prévue. Seul le juge peut se prononcer sur l'octroi de dommages et intérêts éventuels.

Si le contrat de location a été signé depuis le 27 mars 2014 et ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de le faire dans un délai d'1 mois suivant la date du contrat de location. Le bailleur dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision. En cas de refus de sa part ou à défaut de réponse dans ce délai, le locataire dispose de 3 mois à compter de la mise en demeure pour saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement afin d'obtenir une diminution de loyer.

Superficie erronée

Si le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014 et mentionne une superficie erronée, aucune sanction n'est prévue par la loi. Le juge peut toutefois être saisi par le locataire pour demander une réduction de loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Si le contrat a été signé depuis le 27 mars 2014 et mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement loué, le bailleur supporte une diminution de loyer proportionnel à l'écart constaté. Le locataire qui constate un tel écart doit demander la diminution de loyer au bailleur par courrier recommandé avec avis de réception. Le bailleur est tenu de répondre dans les 2 mois suivant la réception du courrier. Si aucun accord n'a pu être trouvé ou à défaut de réponse de la part du bailleur dans ce délai, le locataire peut saisir le tribunal d'instance du lieu du logement :

  • dans les 4 mois suivant la date d'envoi de la demande,
  • pour déterminer la réduction de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge s'applique à compter de la date de signature du bail si la demande a été formulée par le locataire dans les 6 mois suivant la conclusion du bail.

Si la demande a été formulée au-delà de 6 mois, la diminution de loyer prend effet à la date de la demande.

 

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme non écrite (illégale).

La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d'économie d'énergie.

Si le locataire ne paie qu'une partie du loyer, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu pour la somme versée.

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur ou son représentant peut transmettre la quittance par mail.

 

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié.

Ainsi les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont justifiées par la communication :

  • de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
  • du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le bailleur doit en outre communiquer au locataire

  • le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...),
  • le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble en copropriété,
  • et une note d'information sur les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Pendant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justifiant la récupération des charges.

Lorsque la régularisation n'a pas été effectuée dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

En cas de litige sur le montant des charges locatives, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour tenter de trouver une solution amiable.

Si aucune solution n'est trouvée ou si les parties ne s'adressent pas à la commission de conciliation, le tribunal d'instance est compétent.

  Attention :

à partir du 1er septembre 2015, le bailleur devra transmettre au locataire qui le lui demande le récapitulatif des charges du logement par courrier électronique ou postal.

Travaux

Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement en bon état. L'entretien et les réparations autres que locatives (relevant de la responsabilité du locataire) restent par ailleurs à sa charge pendant la durée de la location.

 

Sauf exception, le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général.

Principe

Outre l'obligation de délivrer un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement

  • en bon état d'usage et de réparations,
  • doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Exception

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

  • la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
  • la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
  • la durée de cette imputation,
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.
 

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, notamment :

  • les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
  • les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
  • les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),
  • les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...).

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d'exécution des travaux.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l'accès à son logement :

  • tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),
  • moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Si les travaux

  • présentent un caractère abusif,
  • ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux
  • ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

 

Tribunal d'instance (TI)

  À noter :

certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

 

Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à conditions qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation.

À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette.

En revanche, le locataire ne peut abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur par exemple.

  À savoir :

en cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge.

 

Démarches

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

  • une commission départementale de conciliation,
  • ou le greffe du tribunal d'instance.

  Attention :

même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanctions

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

  • contraindre le bailleur à les exécuter,
  • autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
  • accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Le propriétaire n’est pas responsable de toutes les nuisances causées au locataire

Le propriétaire n’est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers apportent à sa jouissance paisible du bien loué. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation.

Dans cette affaire, un locataire réclamait en justice au propriétaire la réparation d’un trouble de jouissance dû à la présence de squatters occupant le hall de l’immeuble qui l’avait contraint à quitter les lieux loués. Il soutenait que le propriétaire devait assurer en toutes circonstances la tranquillité des parties communes de l’immeuble.

Ce n’est pas l’avis de la Cour de cassation. Si le propriétaire doit garantir une jouissance paisible à son locataire, il n’est pas responsable des nuisances que des personnes sans lien de droit avec lui (par exemple des squatters) peuvent causer au locataire. La Cour s’est prononcée dans le même sens pour des dégradations commises par une personne inconnue ou par un copropriétaire.

En revanche, le propriétaire est responsable des troubles provenant de personnes avec lesquelles il a des liens de droit. La Cour de cassation a ainsi jugé que le bailleur devait indemniser le locataire victime des troubles émanant d’un autre locataire du bailleur, de colocataires, de personnes que le locataire a installées dans les lieux ou même du concierge de l’immeuble.